Guide til boligkøb i Frankrig

Guide til boligkøb i Frankrig

Når køber og sælger er enige om pris og vilkår for handlen, udarbejdes et købstilbud med vilkårene for handlen. Dette underskrives af begge parter, men forpligter i realiteten kun sælger juridisk. Køber forpligtes naturligvis moralsk.

Herefter udarbejdes en købsaftale, som danner grundlag for handlen og senere selve skødet. Det er kun notaren, som kan udarbejde skødet.

I Frankrig skal køber forvente cirka 7,5% i købsomkostninger. Disse omkostninger skal lægges til købesummen.
Ved køb af nybyggeri er købsomkostningerne reduceret til 2,5%.

I Frankrig købes fast ejendom som beset, hvorfor sælger som udgangspunkt ikke har noget ansvar for mangler ved ejendommen. Dette uanset om disse mangler var synlige ved købers besigtigelse af boligen eller skjulte og først opdages efter overtagelse. Kan det bevises at sælger bevist har tilbageholdt eller skjult en skade/mangel ved boligen, kan denne gøres ansvarlig. Bevisbyrden er imidlertid svær at løfte, og en eventuel retssag vil typisk være kostbar og langtrukken. Derfor er det vigtigt at undersøge boligen nøje før købsaftalens indgåelse.

I købsprisen kan der være indeholdt inventar og indbo. I givet fald, skal der udarbejdes en detaljeret inventar-/indboliste. Det er en fordel for køber at prisfastsætte dette, da det nedsætter handelsomkostningerne for køber.

I forbindelse med handlen skal der udarbejdes forskellige lovpligtige dokumenter. Der er forskel på, hvilke dokumenter, der er skal bruges alt efter om det er en lejlighed eller villa som handles. Men også hvornår boligen er opført og hvor den ligger i Frankrig.

Der skal som udgangspunkt udarbejdes attester for termit, asbest, energiforbrug, elektricitet, gas, bly og risiko for natur og teknologiske katastrofer.

Når det drejer som om en villa skal der også foreligge en rapport fra SPANC, hvis der er septiktank på ejendommen.

Ved lejlighed og boliger i ejerforeninger, skal boligen opmåles indvendigt med et angivet nettoareal på boligen (Loi Carrez).

Ydermere skal der foreligge lovpligtige dokumenter fra ejerforeningen på alle de matrikler, som sælges (lejlighed, parkering, garage, kælderrum). Dokumenterne fra ejerforeningen omfatter blandt andet vedtægter samt modifikationer hertil, 3 seneste års generalforsamlingsreferater og information over de seneste 2 års fællesudgifter og uforudsete udgifter på boligen.

Når aftalen er underskrevet af begge parter, træder den lovpligtige 10 dages fortrydelsesfrist i kraft. Køber kan gøre brug af denne fortrydelsesret uden omkostninger.

Inden udløb af den lovpligtige fortrydelsesret skal køber lægge en udbetaling på typisk 10% af købesummen. Dette indbetales på notarens konto for at sikre begge parter.

Ved køb af fast ejendom i Frankrig er det muligt at indgå en købsaftale som en kontanthandel eller med finansieringsforbehold. Dette er en forhandling med sælger.

Bliver parterne enige om en kontanthandel, lægges resten af salgsprisen umiddelbart inden skødeunderskrift.

Er der tale om en handel med finansieringsforbehold, skal sælger afvente 45 – 60 på at køber fremskaffer den nødvendige finansiering, som stipuleret i købsaftalen. Handlen betragtes ikke som endelig før køber er blevet godkendt af sin bank.

Kan køber ikke fremskaffe finansiering, bortfalder handlen uden omkostninger for køber.

Når en bolig handles i Frankrig, har de fleste kommuner en forkøbsret med en svarfrist på 2 måneder. Forkøbsretten har til hensigt at undgå ”sorte penge”, men benyttes også, hvis en kommune har et ønske om at udvikle en del af byen i en bestemt retning eller ønske om, at boligen skal benyttes til sociale formål.
Nogle kommuner svarer hurtigt, andre på sidste dag og nogle slet ikke. I givet fald kan skødet tidligt underskrives efter de 2 måneder.

Det er forskelligt, hvor hurtigt et skøde kan underskrives efter købsaftalens indgåelse. Hvis der ikke er finansieringsforbehold og den pågældende kommune ikke har forkøbsret, kan skødet muligvis underskrives 2 måneder efter købsaftalens indgåelse.
Er der finansieringsforbehold og har kommunen forkøbsret, vil skødet sandsynligvis først kunne underskrives 3 – 4 måneder efter købsaftalens underskrift.

Inden skødeunderskrift er det tilrådeligt for køber at besigtige boligen. Dette for at sikre at boligen ser ud, som da den blev købt. Og at øvrige aftaler omkring eventuelt inventar-/indbo er opfyldt.
Samtidig aflæses målere for el, vand, varme, olie, mv.

Det er på notarens kontor, at skødet berigtiges. Til mødet skal køber medbringe hus-/ indboforsikring på den købte bolig samt pas eller andet gyldig ID.

Det franske skøde er et omfattende dokument og omfatter blandt andet oplysninger om boligen, tidligere ejerforhold, servitutter, oplysninger om købers eventuelle lån, resumé af tekniske rapporter, osv.

Hvis man ikke læser og forstår fransk, vil notaren sørge for at der er en tolk til stede, som oversætter alt til ens nationale sprog. Dette er lovpligtigt og koster 400 – 500 €.

Såfremt man måtte være forhindret i at møde op, kan der underskrives en fuldmagt til notaren, som så vil underskrive skødet på ens vegne.

Når skødet er skrevet under, vil man få udleveret nøglerne til boligen sammen med en ”attestation de vente”, som er et midlertidigt adkomstdokument.
Selve skødet vil man få tilsendt efter tinglysning og dette tager typisk 6 – 12 måneder.  

Ved skødets underskrift, skal køber refundere Taxes Foncières, forbrugsafgifter samt eventuelle fællesudgifter. Ejeren pr 1. januar betaler Taxes Habitation for hele året, og der sker derfor ikke refusion af denne skat.

Related posts

Sådan sælges en bolig i Frankrig

Når køber og sælger er enige om pris og vilkår for handlen, udarbejdes et købstilbud med...

Continue reading