Så köper du en bostad i Frankrike
När köparen och säljaren är eniga om priset och affärens villkor, upprättas ett anbud där affärsvillkoren anges. Detta skrivs under av bägge parter, men är endast juridiskt bindande för säljaren. Köparen har naturligtvis en moralisk plikt att följa anbudet.
Sedan upprättas ett köpeavtal som utgör grunden för affären och därefter själva köpebrevet. Det är dock endast en notarie som kan upprätta köpebrevet.
I Frankrike kan köparen förvänta sig ca. 7,5% i köpomkostnader. Dess omkostnader läggs på köpesumman.
Vi köp av nybyggnader är köpomkostnaderna reducerade med 2,5%.
I Frankrike köps fastigheter som ockuperade, vilket innebär att säljaren i princip inte har något ansvar för defekter på fastigheten. Detta är oavsett om dessa defekter var synliga vid köparens besiktning av fastigheten eller dolda och upptäcks först efter övertagandet. Om det kan bevisas att säljaren har undanhållit eller dolt en skada/defekt på fastigheten, så kan denne hållas ansvarig. Bevisbördan är emellertid svår att lyfta, och en eventuell rättegång är vanligtvis dyr och långdragen. Därför är det viktigt att undersöka bostaden noga innan köpeavtalet ingås.
Inköpspriset kan inkludera inventarier och lösöre. I sådana fall ska det upprättas en detaljerad lista för inventarier och lösöre. Det är en fördel för köparen att sätta pris på detta då det minskar transaktionskostnader för köparen.
I samband med transaktionen måste ett antal juridiska dokument upprättas. Vilka dokument som behövs beror på om transaktionen gäller en lägenhet eller en villa. Det beror även på när bostaden byggdes och om den ligger i Frankrike.
Som utgångspunkt ska utredningar om termiter, asbest, energiförbrukning, elektricitet, gas, bly samt risker för naturkatastrofer och tekniska olyckor genomföras.
När affären gäller en villa måste det även finnas en rapport från SPANC om det finns en septiktank på egendomen.
När lägenheter och bostäder i ägarföreningar ska säljas måste bostaden mätas invändigt och en nettoarea måste anges (Loi Carrez).
Dessutom måste alla juridiska dokument från ägarföreningen som rör fastighetens olika delar finnas tillgängliga (lägenhet, parkering, garage, källare). Dokumenten från ägarföreningen ska bland annat omfatta föreningens stadgar och ändringar av dessa, de senaste tre årens protokoll från föreningens bolagsstämmor och bostadens avgifter och oförutsedda utgifter från de senaste två åren.
Efter att avtalet skrivits under av bägge parter har köparen rätt att ångra köpet inom tio dagar. Köparen kan använda sig av denna ångerrätt utan omkostnader.
Köparen måste göra en betalning på 10 % av köpesumman innan tiden för den här lagstadgade ångerrätten löper ut. För bägge parters säkerhet görs denna betalning till notariens konto.
Vid köp av fastigheter i Frankrike är det möjligt att ingå köpeavtal som en kontanttransaktion eller med finansieringsförbehåll. Detta förhandlas med köparen.
Om parterna kommer överens om en kontanttransaktion, betalas resten av försäljningspriset direkt innan köpebrevet skrivs under.
Om affären genomförs med finansieringsförbehåll ska säljaren vänta 45–60 dagar på att köparen skaffar fram den nödvändiga finansieringen i enlighet med köpeavtalet. Affären anses inte vara genomförd förrän köparen har godkänts av sin bank.
Om köparen inte kan skaffa fram den nödvändiga finansieringen förfaller affären och köparen behöver inte betala några omkostnader.
När en bostad säljs i Frankrike har de flesta kommuner förköpsrätt med en svarstid på två månader. Förköpsrätten har införts för att undvika att ”olämpliga” betalningar görs, men den används även om en kommun vill se att en del av staden utvecklas i en bestämd riktning, eller om kommunen vill använda bostaden för sociala ändamål.
Vissa kommuner svarar snabbt, andra på den allra sista dagen, och en del svarar inte alls. I sådana fall kan köpebrevet som tidigast skrivas under efter de två månaderna.
Därmed varierar det hur snabbt köpebrevet kan skrivas under efter köpeavtalet har ingåtts. Om det inte finns något finansieringsförbehåll och den aktuella kommunen inte har förköpsrätt kan köpebrevet undertecknas två månader efter köpeavtalet ingåtts.
Om det finns ett finansieringsförbehåll och kommunen har förköpsrätt kommer köpebrevet förmodligen inte att kunna skrivas under förrän efter tre till fyra månader efter att köpeavtalet ingåtts.
Köparen rekommenderas att besikta bostaden innan köpebrevet skrivs under. Detta för att kontrollera att bostaden ser ut som den gjorde när den köptes. Men även för att kontrollera att andra avtalspunkter om inventarier och lösöre är uppfyllda.
Samtidigt kan även mätare för el, vatten, värme, olja osv. läsas av.
Köpebrevet skrivs under på notariens kontor. Till mötet ska köparen ta med hus-/hemförsäkring och pass eller annat giltigt ID.
Det franska köpebrevet är ett omfattande dokument och innehåller bland annat upplysningar om bostaden, tidigare ägandeförhållanden, servitut, upplysningar om köparens eventuella lån, sammanfattning av tekniska rapporter, osv.
Om du inte kan läsa och förstå franska kommer notarien att se till att en tolk närvarar och översätter allt till ditt språk. Det här är obligatoriskt enligt lag och kostar normalt runt 400–500 €.
Om du får förhinder och inte kan delta på mötet kan du skriva under en fullmakt som ger notarien rätt att skriva under för din räkning.
När köpebrevet har skrivits under, fås nycklarna till bostaden tillsammans med en ”attestation de vente” som är ett tillfälligt tillgångsdokument.
Själva köpebrevet skickas efter registrering och detta tar vanligtvis 6 – 12 månader.
När köpebrevet skrivs under återbetalas säljaren för Taxes Foncières, konsumtionsskatter och eventuella andra avgifter. Den 1 januari varje år betalar ägaren Taxes Habitation för hela året, och därför återbetalas inte den här skatten.
