Så säljer du en bostad i Frankrike
När köparen och säljaren är eniga om priset och affärens villkor upprättar de ett anbud där villkoren anges. Detta skrivs under av bägge parter, men ur ett juridiskt perspektiv är det endast tvingande för säljaren. Köparen måste naturligtvis följa anbudet ur ett moraliskt perspektiv.
Sedan upprättas ett köpeavtal som skapar grunden för affären och själva köpebrevet. Det är dock endast en notarie som kan upprätta köpebrevet.
I samband med transaktionen måste ett antal juridiska handlingar upprättas. Vilka dokument som behövs beror på om det är en lägenhet eller en villa som ska säljas. Det beror även på när bostaden byggdes och om den ligger i Frankrike.
Först måste utredningar om termiter, asbest, energiförbrukning, elektriska installationer, gas, bly samt risker för naturkatastrofer och tekniska olyckor genomföras.
När affären gäller en villa måste det även finnas en rapport från SPANC om det finns en septiktank på egendomen.
När lägenheter och bostäder i ägarföreningar ska säljas måste bostaden mätas invändigt och en nettoarea måste anges (Loi Carrez).
Dessutom måste alla juridiska dokument från ägarföreningen som rör fastighetens olika delar finnas tillgängliga (lägenhet, parkering, garage, källare). Dokumenten från ägarföreningen ska bland annat omfatta föreningens stadgar och ändringar av dessa, de senaste tre årens protokoll från föreningens bolagsstämmor och bostadens avgifter och oförutsedda utgifter från de senaste två åren.
I priset för bostaden kan även inventarier och lösöre ingå. I sådana fall ska en detaljerad lista över dessa upprättas.
Efter att avtalet skrivits under av bägge parter har köparen rätt att häva köpet inom tio dagar.
Köparen måste göra en betalning som ligger på 5–10 % av köpesumman innan tiden för den här ångerrätten löper ut. För bägge parters säkerhet görs denna betalning till notarien.
När du köper fastigheter i Frankrike är det även möjligt att ingå köpeavtal om kontantbetalning eller med finansieringsförbehåll. Detta förhandlas med köparen.
Om parterna är överens om kontantbetalningen betalas resten av försäljningspriset direkt innan köpebrevet skrivs under.
När affären genomförs med finansieringsförbehåll väntar säljaren 45–60 dagar på att köparen ska skaffa den nödvändiga finansieringen, i enlighet med köpeavtalet. Affären anses då inte vara genomförd förrän köparen har godkänts av sin bank.
Om köparen inte kan skaffa den nödvändiga finansieringen förfaller affären och köparen behöver inte betala några omkostnader.
När en bostad säljs i Frankrike har de flesta kommuner förköpsrätt med en svarstid på två månader. Förköpsrätten har införts för att undvika att ”olämpliga” betalningar görs för bostäder, men den används även om en kommun vill se att en del av staden utvecklas i en viss riktning, eller om kommunen vill använda bostaden för sociala ändamål.
Vissa kommuner svarar snabbt, andra på den allra sista dagen, och en del svarar inte alls. I sådana fall kan köpebrevet som tidigast skrivas under efter de två månaderna.
Därmed varierar det hur snabbt köpebrevet kan skrivas under efter köpeavtalet har ingåtts.
Om det inte finns något finansieringsförbehåll och den aktuella kommunen inte har förköpsrätt kan köpebrevet undertecknas två månader efter köpeavtalet ingåtts.
Om det finns ett finansieringsförbehåll och kommunen har förköpsrätt kommer köpebrevet förmodligen först kunna skrivas under tre till fyra månader efter att köpeavtalet ingåtts.
Säljaren bör komma ihåg att köparen vanligtvis vill inspektera bostaden innan de skriver under köpebrevet. Detta för att kontrollera att bostaden ser ut som det gjorde när köpeavtalet skrevs under. Men även för att kontrollera att andra avtalspunkter om inventarier och lösöre är uppfyllda. Samtidigt kan de även läsa av mätare för el, vatten, värme, olja osv.
Köpebrevet skrivs under på notariens kontor. Säljaren ska medföra pass eller annan giltig legitimation och ett underskrivet kontoutdrag i original från banken dit betalningen för bostaden ska skickas.
Om du inte kan läsa och förstå franska kommer notarien att se till att en tolk närvarar och översätter allt till ditt språk. Det här är obligatoriskt och kostar normalt runt 400–500 €.
Om du får förhinder och inte kan delta på mötet kan du skriva under en fullmakt som ger notarien rätt att skriva under för din räkning.
När köpebrevet har skrivits under ska säljaren överlämna alla nycklar till bostaden och kommer inte längre att ha tillgång till bostaden. Ett försäljningsintyg, ”attestation de vente” delas ut till båda parter. Det här är ett bevis för att affären har genomförts och notariens redogörelse om affärens intäkter och utgifter.
När köpebrevet skrivs under återbetalas säljaren för Taxes Foncières, konsumtionsskatter och eventuella andra avgifter. Den 1 januari varje år betalar ägaren Taxes Habitation för hela året, och därför återbetalas inte den här skatten.
